プロが教える不動産売買のポイント

Point1 土地分譲or建売住宅or土地付建物(フリープラン)なのか?

夢のマイホーム取得にはいろいろなアプローチがありますが、あなたのご家族が喜ぶ
不動産購入はどれですか?

現金での購入であればあてはまりませんが、ほとんどのかたは住宅ローンを利用されると思います。この住宅ローンという制度は土地のみに融資をするのではなく、家を建てることが条件になっています。土地のみを購入してからそのうちにゆっくり建物を建てる。という訳にはいかずある程度の建物建築計画(施工会社・間取プラン・建築費用見積り)が必要になります。なぜなら土地建物総額をもとにした融資申込が必要になるからなのです。
また土地購入に関する所有権移転登記時期は、土地売買契約から1〜2ヶ月で行われますので、土地代金のほか諸費用の出費が訪れます。さらに今お住いの家賃とは別に、土地融資の返済(利息)が始まります。建売住宅と土地付建物(フリープラン)については基本的に建物が完成するまでは契約時の手付金支払い(中間金がある場合あり)以外は所有権移転登記までほぼ諸費用の出費はありません。登記は建物が完成し土地・建物同時となり一度で終了し、ローンの第一回支払いは新居へ引っ越してからのスタートとなります。

以前から気に入っているハウスメーカーで建てるのが最優先の夢でしたら土地分譲がベスト。お子さんの学校区などの希望したエリア内に住むことと、物件の豊富さやコストパフォーマンスなら建売住宅がベスト。ハウスメーカーほど高額ではないが、ご家族の希望の間取り・デザイン・キッチンや建材、内外装の色選びを行うセミオーダー建築なら土地付建物(フリープラン)がベストでしょう。

まずはどれを目指すかを決めてから物件探しを始めましょう!

Point2 不動産購入は資金計画が大切です!

やはり何といっても一番肝心なのは『毎月の返済額&ボーナス返済額』が大切だと言えます。一昔前の不動産営業は、「年収は右肩上がりで年齢に伴い上がっていきますから当初少々無理しても大丈夫ですよ」などとセールスされていましたが昨今ではとても危険ですね。ご夫婦で毎月の返済額&ボーナス返済額をしっかり決めましょう!35年の住宅ローンですと420回も支払っていくんですよ。ご家族が増えたり、子供さんの成長に伴う塾をはじめとする教育資金や不測の出費のための預貯金も必要ですから、しっかりとした返済計画をたてましょう。

Point3 応援してくれる人はいませんか?

不動産購入資金は住宅ローン借入と頭金だけではありません。人生最大の買い物になりますので、ご夫婦だけで相談するのではなくお互いの両親やおじいちゃんおばあちゃんにも相談してみましょう。うちの親にはそんな蓄えは…。と思うかもしれませんが、普段生活している中で人からお金を貰うと『贈与税』という税金が課せられます。毎年110万円までについては非課税なのですがそれ以上は課税されます。現在国は、住宅用家屋を取得する時に子供や孫に対して一般住宅について700万円、一定基準以上の性能を満たす良質な住宅には1200万円迄非課税です。親や祖父母からすると無税で子や孫に資金提供する機会はここしか無いと考えて下さるかもしれません。
それぞれの両親・祖父母からですよ。

住宅取得資金の贈与

●控除額

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結時期 ① ②以外の場合 ②住宅用家屋の取得等に係る対価・費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合
良質な住宅用家屋 左記以外の一般住宅用家屋 良質な住宅用家屋 左記以外の一般住宅用家屋
平成27年

1,500万円

1,000万円

   
平成28年 1月〜平成28年9月

1,200万円

700万円

   
平成28年10月〜平成29年9月

1,200万円

700万円

3,000万円

2,500万円

平成29年10月〜平成30年9月

1,000万円

500万円

1,500万円

1,000万円

平成30年10月〜平成31年6月

800万円

300万円

1,200万円

700万円

●良質な住宅用家屋

「良質な住宅用家屋」とは、省エネルギー対策等級4(平成27年4月以降は断熱等性能等級4)、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者等配慮対策等級3以上、耐震等級2以上又は免震建築物のいずれかに該当する住宅用家屋をいいます。

適用要件

区分 暦年課税制度
贈与者 父母、祖父母など直系尊属
受贈者 国内に住所を有しその年の1月1日において20歳以上の子、孫など
贈与者の年齢 制限なし
受贈財産 金銭
所得制限 受贈者の所得が2,000万円以下
住宅取得資金の使途 住宅用家屋の新築若しくは取得又は増改築の対価若しくは住宅の取得に先行して住宅の敷地用土地を取得するために充てること
居住の時期 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住することが原則です。
税務署への申告 贈与税の期限内申告書を提出すること
住宅取得資金は「新築、取得または増改築の対価に充てる」ものであることが要件とされていますので家屋の工事請負代金、売買代金などはこれに含まれますが、不動産仲介料、不動産所得税などの「家屋の取得に要した費用」は含まれません。

対象となる家屋

新築または取得の場合

①日本国内にある家屋であること。

②家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50m2以上であること。

③家屋の床面積が240m2以下であること(東日本大震災の被災者を除く)

④購入する家屋が中古の場合は、次のいずれかの要件を満たす必要があります。

イ 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

ロ 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。

地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の証明書(耐震基準適合証明書・住宅性能評価書の写し)又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類により証明されたものであること。

⑤要耐震改修住宅用家屋を取得し耐震改修を行い、耐震基準に適合することが、耐震基準適合証明書等で証明された家屋。

⑥床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

「新築」若しくは「取得」または「増改築」にはその新築若しくは取得または増改築とともに取得する敷地の用に供される土地及び住宅の新築(住宅取得資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われるものに限る。)に先行してその敷地の用に供される土地の取得を含みます。

Point4 土地・建物価格以外にかかる費用を忘れずに!

住宅ローン借入・頭金・資金提供などの相談で予算が決まっていきますが忘れてはいけないものが『諸経費』です。
建物をハウスメーカーへ注文をなさる場合を除きこんなものがあります。

1.建物表示登記費用・・・・・新築した建物を最初に登記所へ申請する為の費用で中古住宅の場合はありません

2.登記料・登録免許税・・・・所有権移転(名義変更)や住宅ローンの抵当権を設定する為の費用です

3.火災保険料・・・・・・・・最長10年の火災保険の加入や最長5年の地震保険料(別途家財保険もあります)

4.ローン保証料・・・・・・・住宅ローンの保証をする保証会社へ35年分一括して支払う費用です

5.団体信用生命保険・・・・・ローン返済中の死亡や3大疾病に備える為の保険料です

6.事務手数料・・・・・・・・住宅ローンを融資してくれる金融機関の事務手数料です

7.仲介手数料・・・・・・・・売買を成立させた不動産会社にお支払いいただく手数料です

8.収入印紙代・・・・・・・・不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼っていただく印紙代です

9.固定資産税等・・・・・・・売買を行うその年の土地建物に課せられる公租公課を引渡日を境に精算します

10.不動産取得税・・・・・・不動産売買により不動産を取得した後に東京都より届く税金です

諸費用の総額は購入金額の3〜8%と言われております。原則自己資金でご用意いただくことになります。はっきりとした金額を記載できないのは、土地・土地建物・マンション・新築・中古・借入金額・購入面積・土地評価額により様々だからです。
上記の他に引越し費用や新しい家具・家電も必要になりますよね。

参考として、西多摩地域での物件購入時の諸経費実例をご覧ください。

(例)新築物件購入表

土地 132.32m2(40.0坪) 価格 2,000万円
建物 100.00m2(30.2坪)    1,500万円(税込)
  借入 3,000万円(35年返済)
  種類 金額 支払時期 支払先
売買契約に
関するもの
仲介手数料 売買金額×3.24%+6.4万円

1,162,799円

売買契約
締結後
不動産会社
収入印紙 H26.4.1〜H30.3.31軽減

10,000円

売買契約
締結時
住宅ローンに
関するもの
ローン保証料 都市銀行 35年返済

618,420円

融資実行 保証会社
事務手数料 都市銀行

32,400円

融資実行 金融機関
団体信用
生命保険
都市銀行(金利に含む)

0円

融資実行 金融機関
収入印紙

20,000円

金消契約
締結時
所有権移転に
(残金決済)
関するもの
表示登記 家屋証明書の取得含む

90,000円

登記時 土地家屋
調査士
登記料
登録免許税

396,150円

登記時 司法書士
火災保険料 1,500万(10年)地震保険(5年)

226,090円

登記時まで 損害保険
会社
固定資産税
都市計画税
7月1日〜12月31日(184日)

75,174円

登記時 売主
登記後に
関するもの
不動産取得税 不動産取得税軽減手続により

0円

取得から
60日以内
都税事務所

Point5 自分は住宅ローン審査に通るのか?

物件探しを開始する前に、気に入った物件を見つけて住宅ローンを申込んだ場合に審査が通るのか?をチェックしておく事が大切です。国土交通省の調査によると、民間の金融機関が住宅ローン審査する際に考慮する事は

①返済完了時の年齢
②借入時の年齢
③年収に対する借入金返済比率
④物件の担保評価
⑤申込者の健康状態
⑥勤続年数
⑦年収

という順だそうです。現在最長35年(420回)組めることになっていますが、一般的には完済年齢は75歳〜80歳と定められています。長く組むことが出来るのですが、定年の事も視野に入れておきましょう。年齢・返済比率・担保評価・健康状態・年収以外で勤続年数が大切です。金融機関は契約社員や派遣社員または転職を繰り返している方への融資は難しい条件だと考えています。正社員として職場で3年以上勤続して住宅ローン申込みとしましょう。但し、同系職業からの引き抜きや国家資格を有した方の転職・産休明けなどは上記と異なりますのでK's Livingへご相談ください。

最後に金融機関の審査では個人情報の調査があります。例えば過去に金融機関で借入したローンや現在返済中のローンの有無や滞納などの返済トラブル、悪意は無いのですがうっかり入金を忘れた場合の引落しが出来なかった事も審査する側は事情を聴いてはくれません。ローン借入や過去の返済トラブルなどに心当たりがない場合であってもスマホの契約によってはクレジット契約だった場合は要注意なのです。
いざ物件探しを開始し、ご家族全員が満足する物件が見つかったのに住宅ローンの審査で否決となってしまったら気まずいですよね。

不動産売買契約に於いては、一定期日までに住宅ローンの審査が通らない場合には消費者にペナルティがなく白紙解約となる『融資利用の特例』で保護され支払い済みの手付金はもどってきますが、ご家族や売主、不動産販売会社からの信用は失ってしまいますね。その様なことが無いように当社では資金計画をたてる際に、お客様の内容をよくお聞きし、金融機関に対して事前審査を依頼し保証会社の内定を頂いた上での不動産販売契約をお勧めしています。

Point6 いざ!物件探し開始です

物件探しは不動産会社により大きく左右すると考えています。以前の不動産物件探しは新聞折り込み広告を見て、その物件の詳細を聞きに不動産会社を訪ね、担当営業マンにその物件を案内してもらったりそれ以外のおすすめ物件を見学し検討の上購入をしていましたが現在はネット上で検索する事が主流になっていますね。お気に入りの物件が見付かったらメールでの資料請求などする事になると思うのですが、対応や接客は実際に不動産会社を訪ねることになります。お客様の要望や諸条件、質問した事への的確な回答よりも契約を最優先に営業する会社・営業マンもあるでしょう。親切な営業としつこい営業。少々上から目線の営業もありますよね。売主直売や系列会社の販売部門からの販売物件を除き、世の中に出てくる不動産物件は訪ねた不動産会社からしか購入できないというわけではなくどちらの会社でもお世話させて頂けますので、我慢して嫌な気持ちでの購入はなさらないで頂きたいと思います。当社のポリシーは『我々不動産業者は仕事で何度も経験をしていますが、お客様は常に初めてだという事を頭において不安のない取引を行うこと』としています。
是非一度K's Livingへいらして下さい。
弊社は開業したばかりではありますが、不動産業務経験はこの西多摩地域で25年以上あり、同業他社とのつながりから情報ソースも多数あります。

最後に物件探しでの注意すべきポイントをお教えします

  1. 物件を数多く見学する事(時間・曜日を変えて見学して下さい)
  2. 近隣施設・工場・建築計画(騒音・におい・陽当り・通風)
  3. 接道している道路種類と道幅(将来の建替えや上下水道工事)
  4. お隣のお宅との境界標と測量図(境界紛争などのご近所トラブル)
  5. ブロック塀の設置位置と高さ(建築確認許可の障害)
  6. 上下水道等のライフラインの状況(整備費用の有無確認)
  7. 都市計画法や地区計画や道路計画等の情報(制限の内容確認)
  8. 最後は希望物件に出会えた時の決断力(購入決意)

上記ポイントにあげた項目をご自身で調べるのは大変ですので、すべて当社K's Livingへお任せいただき、ご不安に思う事をどんどん質問して納得する物件探しをしましょう!

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