Point1　土地分譲or建売住宅or土地付建物（フリープラン）なのか？

夢のマイホーム取得にはいろいろなアプローチがありますが、あなたのご家族が喜ぶ
不動産購入はどれですか？

現金での購入であればあてはまりませんが、ほとんどのかたは住宅ローンを利用されると思います。この住宅ローンという制度は土地のみに融資をするのではなく、家を建てることが条件になっています。土地のみを購入してからそのうちにゆっくり建物を建てる。という訳にはいかずある程度の建物建築計画（施工会社・間取プラン・建築費用見積り）が必要になります。なぜなら土地建物総額をもとにした融資申込が必要になるからなのです。
また土地購入に関する所有権移転登記時期は、土地売買契約から1〜2ヶ月で行われますので、土地代金のほか諸費用の出費が訪れます。さらに今お住いの家賃とは別に、土地融資の返済（利息）が始まります。建売住宅と土地付建物（フリープラン）については基本的に建物が完成するまでは契約時の手付金支払い（中間金がある場合あり）以外は所有権移転登記までほぼ諸費用の出費はありません。登記は建物が完成し土地・建物同時となり一度で終了し、ローンの第一回支払いは新居へ引っ越してからのスタートとなります。

以前から気に入っているハウスメーカーで建てるのが最優先の夢でしたら土地分譲がベスト。お子さんの学校区などの希望したエリア内に住むことと、物件の豊富さやコストパフォーマンスなら建売住宅がベスト。ハウスメーカーほど高額ではないが、ご家族の希望の間取り・デザイン・キッチンや建材、内外装の色選びを行うセミオーダー建築なら土地付建物（フリープラン）がベストでしょう。

まずはどれを目指すかを決めてから物件探しを始めましょう！

Point2　不動産購入は資金計画が大切です！

やはり何といっても一番肝心なのは『毎月の返済額＆ボーナス返済額』が大切だと言えます。一昔前の不動産営業は、「年収は右肩上がりで年齢に伴い上がっていきますから当初少々無理しても大丈夫ですよ」などとセールスされていましたが昨今ではとても危険ですね。ご夫婦で毎月の返済額＆ボーナス返済額をしっかり決めましょう！35年の住宅ローンですと420回も支払っていくんですよ。ご家族が増えたり、子供さんの成長に伴う塾をはじめとする教育資金や不測の出費のための預貯金も必要ですから、しっかりとした返済計画をたてましょう。

Point3　応援してくれる人はいませんか？

不動産購入資金は住宅ローン借入と頭金だけではありません。人生最大の買い物になりますので、ご夫婦だけで相談するのではなくお互いの両親やおじいちゃんおばあちゃんにも相談してみましょう。うちの親にはそんな蓄えは…。と思うかもしれませんが、普段生活している中で人からお金を貰うと『贈与税』という税金が課せられます。毎年110万円までについては非課税なのですがそれ以上は課税されます。現在国は、住宅用家屋を取得する時に子供や孫に対して一般住宅について700万円、一定基準以上の性能を満たす良質な住宅には1200万円迄非課税です。親や祖父母からすると無税で子や孫に資金提供する機会はここしか無いと考えて下さるかもしれません。
それぞれの両親・祖父母からですよ。

受贈者ごとの非課税限度額

受贈者ごとの非課税限度額は、受贈者が新非課税制度の適用を受けようとする住宅用の家屋の種類に応じた次の表の金額となります。
なお、既に新非課税制度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

●良質な住宅用家屋

「良質な住宅用家屋」とは、省エネルギー対策等級4（平成27年4月以降は断熱等性能等級4）、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者等配慮対策等級3以上、耐震等級2以上又は免震建築物のいずれかに該当する住宅用家屋をいいます。

受贈者等の要件

1	贈与を受けたときに贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。 （注）配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属には当たりませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に当たります。
2	贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること。
3	贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築等をした住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は1,000万円以下）であること。
4	平成21年分から令和5年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受けたことがないこと（以下、この期間の「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の制度を「旧非課税制度」といいます。）。
5	自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋を取得したものではないこと、又はこれらの人との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
6	贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。 （注）受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この新非課税制度の適用を受けることはできません。
7	贈与を受けた時に、日本国内に住所を有し、かつ、日本国籍を有していること。 （注）贈与を受けた時に上記の要件に該当しない場合であっても、一定の要件の下に、対象となる場合があります。
8	贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。 （注）贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、原則としてこの新非課税制度の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

Point4　土地・建物価格以外にかかる費用を忘れずに！

住宅ローン借入・頭金・資金提供などの相談で予算が決まっていきますが忘れてはいけないものが『諸経費』です。
建物をハウスメーカーへ注文をなさる場合を除きこんなものがあります。

諸費用の総額は購入金額の3〜8％と言われております。原則自己資金でご用意いただくことになります。はっきりとした金額を記載できないのは、土地・土地建物・マンション・新築・中古・借入金額・購入面積・土地評価額により様々だからです。
上記の他に引越し費用や新しい家具・家電も必要になりますよね。

参考として、西多摩地域での物件購入時の諸経費実例をご覧ください。

（例）新築物件購入表

土地　132.32m2（40.0坪）	価格　2,000万円
建物　100.00m2（30.2坪）	1,500万円（税込）
	借入　3,000万円（35年返済）

横スクロールで表全体が見れます

Point5　自分は住宅ローン審査に通るのか？

物件探しを開始する前に、気に入った物件を見つけて住宅ローンを申込んだ場合に審査が通るのか？をチェックしておく事が大切です。国土交通省の調査によると、民間の金融機関が住宅ローン審査する際に考慮する事は

という順だそうです。現在最長35年（420回）組めることになっていますが、一般的には完済年齢は75歳〜80歳と定められています。長く組むことが出来るのですが、定年の事も視野に入れておきましょう。年齢・返済比率・担保評価・健康状態・年収以外で勤続年数が大切です。金融機関は契約社員や派遣社員または転職を繰り返している方への融資は難しい条件だと考えています。正社員として職場で3年以上勤続して住宅ローン申込みとしましょう。但し、同系職業からの引き抜きや国家資格を有した方の転職・産休明けなどは上記と異なりますのでK's Livingへご相談ください。

最後に金融機関の審査では個人情報の調査があります。例えば過去に金融機関で借入したローンや現在返済中のローンの有無や滞納などの返済トラブル、悪意は無いのですがうっかり入金を忘れた場合の引落しが出来なかった事も審査する側は事情を聴いてはくれません。ローン借入や過去の返済トラブルなどに心当たりがない場合であってもスマホの契約によってはクレジット契約だった場合は要注意なのです。
いざ物件探しを開始し、ご家族全員が満足する物件が見つかったのに住宅ローンの審査で否決となってしまったら気まずいですよね。

不動産売買契約に於いては、一定期日までに住宅ローンの審査が通らない場合には消費者にペナルティがなく白紙解約となる『融資利用の特例』で保護され支払い済みの手付金はもどってきますが、ご家族や売主、不動産販売会社からの信用は失ってしまいますね。その様なことが無いように当社では資金計画をたてる際に、お客様の内容をよくお聞きし、金融機関に対して事前審査を依頼し保証会社の内定を頂いた上での不動産販売契約をお勧めしています。

Point6　いざ！物件探し開始です

物件探しは不動産会社により大きく左右すると考えています。以前の不動産物件探しは新聞折り込み広告を見て、その物件の詳細を聞きに不動産会社を訪ね、担当営業マンにその物件を案内してもらったりそれ以外のおすすめ物件を見学し検討の上購入をしていましたが現在はネット上で検索する事が主流になっていますね。お気に入りの物件が見付かったらメールでの資料請求などする事になると思うのですが、対応や接客は実際に不動産会社を訪ねることになります。お客様の要望や諸条件、質問した事への的確な回答よりも契約を最優先に営業する会社・営業マンもあるでしょう。親切な営業としつこい営業。少々上から目線の営業もありますよね。売主直売や系列会社の販売部門からの販売物件を除き、世の中に出てくる不動産物件は訪ねた不動産会社からしか購入できないというわけではなくどちらの会社でもお世話させて頂けますので、我慢して嫌な気持ちでの購入はなさらないで頂きたいと思います。当社のポリシーは『我々不動産業者は仕事で何度も経験をしていますが、お客様は常に初めてだという事を頭において不安のない取引を行うこと』としています。
是非一度K's Livingへいらして下さい。
弊社は開業したばかりではありますが、不動産業務経験はこの西多摩地域で25年以上あり、同業他社とのつながりから情報ソースも多数あります。

最後に物件探しでの注意すべきポイントをお教えします

上記ポイントにあげた項目をご自身で調べるのは大変ですので、すべて当社K's Livingへお任せいただき、ご不安に思う事をどんどん質問して納得する物件探しをしましょう！